Project Description

CERTIFICAZIONE ENERGETICA APE

La Certificazione Energetica degli edifici è una procedura di valutazione volta a promuovere il miglioramento del rendimento energetico degli edifici, grazie alla informazione fornita ai proprietari e utilizzatori, dei suoi consumi energetici richiesti per mantenere un determinato clima interno. La Certificazione Energetica fa parte delle misure volte alla tutela dell’ambiente, sia per un conseguente freno all’utilizzo delle risorse naturali, sia per un desiderabile contenimento delle emissioni clima alteranti.

Le classi energetiche, prodotte dalla Certificazione Energetica, vanno dalla A+ (edificio a bassissimo impatto ambientale la cui realizzazione comporta ingenti sacrifici tecnologici ed economici e che attualmente è rappresentata da una ristrettissima cerchia di edifici che sono quasi tutti di carattere sperimentale) alla classe G (edificio ad alto consumo energetico che oggi rappresenta la stragrande maggioranza del parco edifici presente sul territorio nazionale e regionale).

Pertanto gli obiettivi della certificazione energetica degli edifici sono quelli di

  • migliorare la trasparenza del mercato immobiliare fornendo agli acquirenti ed ai locatari di immobili un’informazione oggettiva e trasparente delle caratteristiche e delle spese energetiche dell’immobile.
  • informare e rendere coscienti i proprietari degli immobili del costo energetico relativo alla conduzione del proprio “sistema edilizio” in modo da incoraggiare interventi migliorativi dell’efficienza energetica della propria abitazione.
  • consentire agli interessati di ottenere dal fornitore/venditore di un immobile informazioni affidabili sui costi di conduzione e valutare pertanto se gli conviene spendere di più per un prodotto migliore dal punto di vista della gestione e manutenzione.
  • consentire ai proprietari che apportano miglioramenti energetici importanti ma poco visibili, come isolamenti termici di muri, tetti, etc., di veder riconosciuti i loro investimenti

La figura demandata a redigere l’Attestato di Certificazione Energetica è un professionista accreditato: il certificatore energetico. Il certificatore è un soggetto abilitato e iscritto ad un albo organizzato, definito e regolato dalle singole Regioni. La legge che regola le linee guida nazionali prevede che il certificatore sia un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti. Di conseguenza, in eventuale assenza di una normativa regionale possono effettuare certificati energetici architetti, ingegneri e geometri iscritti all’ordine di appartenenza.

Innanzitutto la normativa vigente impone di realizzarlo ogni qualvolta l’immobile sia soggetto a compravendita o a locazione

Attraverso l’attestato il professionista abilitato definisce la Prestazione Energetica della nostra abitazione o luogo di lavoro, ovvero definisce quanta energia serve per riscaldare gli ambienti e riscaldare l’acqua (la prestazione energetica globale di un edificio comprende anche i consumi per il raffrescamento, la ventilazione e l’illuminazione). Il concetto di Prestazione Energetica ed Efficienza Energetica influenzeranno sempre più il mercato edilizio e si legheranno al valore economico dell’immobile, oltre che alla qualità della vita riscontrabile in immobili più efficienti.

Nel caso in cui nei contratti di locazione o compravendita venga omessa la dichiarazione o l’allegazione, se dovuta, le parti che stipulano il contratto sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di sanzioni amministrative pecuniarie da:

  • da €3.000 a €18.000

che si riduce a una sanzione:

  • da €1.000 a €4.000 per contratti di locazione singole unità immobiliari
  • da €500 a €2.000 per contratti di locazione singole unità immobiliare non superiori a 3 anni

AGEVOLAZIONI FISCALI DEL 50 %

Sono molteplici i beneficiari potenziali della detrazione fiscale 50 %, sono tutti quelli che pagano l’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non solo i proprietari, quindi anche nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative o imprenditori individuali. Nel grande gruppo di chi può avere una detrazione fiscale 50 % non ci sono gli Enti locali e neanche imprese o altri soggetti commerciali se intervengono su immobili non residenziali.

La ristrutturazione è una delle opere che maggiormente ci conduce a beneficiare della detrazione fiscale 50 %. In generale riguarda alcuni interventi di manutenzione ordinaria, quelli di manutenzione straordinaria, opere di restauro conservativo e di ristrutturazione, sia di un appartamento sia di un condominio

definizione manutenzione ordinaria

sono “interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Esempi di manutenzione ordinaria:

  • tinteggiatura pareti e soffitti
  • sostituzione di pavimenti
  • sostituzione di infissi esterni
  • rifacimento di intonaci
  • sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni
  • riparazione o sostituzione di cancelli o portoni
  • riparazione delle grondaie
  • sostituzione sanitari

definizione manutenzione straordinaria,

sono “interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.

Esempi di manutenzione straordinaria:

  • installazione di ascensori e scale di sicurezza
  • realizzazione dei servizi igienici
  • sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
  • rifacimento di scale e rampe
  • realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
  • costruzione di scale interne
  • sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
  • sostituzione caldaia

definizone restauro e risanamento conservativo

“interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita’ mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.

Esempi di restauro e risanamento conservativo:
– adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
– ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio

definizone ristruttrazione edilizia

sono “interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Esempi di ristrutturazione edilizia:

  • modifica della facciata
  • realizzazione di una mansarda o di un balcone
  • trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
  • apertura di nuove porte e finestre
  • costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

Sono soggetti a detrazione fiscale anche i seguenti interventi :

  • Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi
  • Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.
  • I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche

Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

In particolare, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:

  • 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare
  • 36%, con il limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2018.

Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

Per quanto riguarda la ristrutturazione edilizia, invece, gli interventi interessati alle detrazione fiscale 50 % sono quelli di ripristino o sostituzione di alcuni elementi dell’edificio, di eliminazione o modifica o inserimento di nuovi elementi ed impianti. Ad esempio si può voler modificare la facciata, realizzare una mansarda o un balcone, o trasformare la soffitta in mansarda e il balcone in veranda. Oppure aprire nuove porte e finestre, costruire servizi igienici.

  Nell’ipotesi di interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

Ogni cittadino contribuente può dunque detrarre annualmente la quota spettante sempre nei limiti dell’IRPEF dovuta per l’anno in questione, mai per somme eccedenti l’imposta.

Beneficiari della detrazione IRPEF sono coloro che effettuano le spese per gli interventi, quindi non solo i proprietari dell’immobile oggetto di ristrutturazione, ma anche i titolari di altri diritti reali, come:
– nudi proprietari o usufruttuari;
– affittuari o comodatari;
– soci di cooperative divise o indivise;
– il promittente acquirente che abbia già registrato il compromesso.

Può usufruire dell’agevolazione anche il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’immobile.
Ricordiamo, però, che la legge definisce come familiare il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado

 

Se l’immobile è in comproprietà detrae chi sostiene le spese in misura proporzionale a quanto speso.

Nell’ipotesi di decesso del contribuente, il diritto alla detrazione si trasmette agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta del bene (in termini più sintetici, coloro che “utilizzeranno” la casa).

Oltre alla copia di fatture e bonifici è importante conservare altri documenti da esibire in caso di controlli.

Innanzitutto bisogna essere in possesso del titolo autorizzativo necessario per eseguire i lavori (a seconda dell’entità dell’intervento si potrà trattare di Permesso di Costruire, DIA, SCIA o CILA).

Per i lavori di attività edilizia libera, per i quali non è previsto alcun titolo, è necessario predisporre un’autocertificazione in cui si indichi la data di inizio dei lavori e si dichiari che i lavori per i quali si chiede la detrazione siano tra quelli agevolabili. Tale autocertificazione non deve essere presentata ad alcun ente, ma semplicemente conservata per eventuali controlli.

La detrazione non è riconosciuta e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando:

– non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria

– il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato).

– non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate

– non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione – le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali

– sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all’agevolazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori

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