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AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

L’amministrazione condominiale è un’attività di gestione sempre più complessa di una realtà già non semplice come quella del condominio. La professione di amministratore di condominio negli ultimi anni si sta rapidamente evolvendo.

L’amministratore viene nominato con delibera assembleare e tra questi e il condominio sorge un rapporto di mandato con rappresentanza alle condizioni stabilite nella medesima deliberazione.
Per la validità della relativa deliberazione è necessaria la presenza in assemblea di seconda convocazione di metà più uno dei condomini che rappresentino almeno la metà dei millesimi di proprietà. Una volta che un condominio è composto da nove condomini (intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore.

L’amministratore condominiale e immobiliare fa da mediatore tra i comproprietari oppure tra i proprietari dell’immobile e gli affittuari. Per conto dei proprietari stipula contratti e riscuote eventualmente gli affitti. Per calcolare gli esatti costi aggiuntivi l’amministratore deve sapere a quanto ammontano le spese per la pulizia, per

la rimozione dei rifiuti, le tasse per l’acqua e la corrente. Nel caso siano necessari lavori di manutenzione l’amministratore si rivolge ad un tecnico-artigiano. Nel caso ci fossero delle lamentele l’amministratore cerca di trovare una soluzione coinvolgendo tutte le persone interessate. Nel caso in cui gli affittuari, vale a dire gli occupanti della casa, violino quanto stabilito nel contratto, l’amministratore si occupa di avviare la disdetta oppure regola di comune accordo lo scioglimento del contratto di affitto. Se un appartamento viene affittato o venduto, l’amministratore accompagna gli interessati a vedere l’appartamento. Stipulando un contratto l’amministratore riceve una provvigione per la mediazione. Insomma, l’amministratore condominiale deve possedere buone doti organizzative e sapersi muovere in più ambiti.

Normalmente l’amministratore si occupa di:

  • Conduzione dell’edificio limitatamente alle parti comuni
  • Vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
  • Erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
  • Osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L’amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.

CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA
E’ fatto obbligo all’amministratore di convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L’assemblea infatti, non l’amministratore, è l’organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria

DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare

REGISTRI CONDOMINIALI
L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini

Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

  • il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari
  • il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
  • il registro di nomina e revoca degli amministratori
  • il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione

A richiesta del singolo condomino l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita

Se l’amministratore per incompetenza, negligenza o di bella posta non dà seguito a quanto legittimamente deciso dall’assemblea? In tal caso a parte le azioni risarcitorie (per il danno causato) e revocatorie (anche giudiziali se ricorrono fondati sospetti di gravi irregolarità), i condomini hanno dalla loro un rimedio previsto dal codice civile, esattamente dall’art. 1105, quarto comma, c.c.: “ se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Le spese condominiali, salvo diverso accordo tra tutti i comproprietari delle porzioni di piano, debbono essere ripartite in base al valore proporzionale dell’unità immobiliare di ciascuno. Tradotto nel linguaggio corrente ogni condominio, per la ripartizione delle spese, deve dotarsi delle così dette tabelle millesimali, che serviranno tra le altre cose anche ai fini della regolare costituzione dell’assemblea nonché per la possibilità di deliberare.

Ciò vuol dire che nella redazione delle tabelle millesimali, tanto per quelle “d’uso”, tanto per quelle “di proprietà”, il tecnico incaricato (dall’assemblea dei condomini, dal costruttore, o dal Tribunale) deve seguire dei parametri obiettivi.

Sono due, sostanzialmente, i parametri cui il tecnico deve attenersi:

a) di natura oggettiva (superficie dell’unità immobiliare, ecc.);

b) di tipo soggettivo (coefficienti qualitativi, esposizione, altezza di piano, ecc.).

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